不動産屋さんの利益の取り方【スタッフブログ】

今回は勉強も兼ねて不動産屋さんの利益の取り方をまとめさせて頂きます。

 

早速と行きたいところですが、まずは収益の取り方の前に不動産業界とは何かについてを書かせて頂きます
はじめに不動産業とは、何かしらの不動産を扱っている事業者のことを指し、その事業分野は主に大きく６つに分類されています

主な種類としては

①不動産売買（不動産の買取、販売）

②不動産仲介（不動産の売主(貸主)と買主(借主)のマッチング）

③不動産賃貸（所有している土地や不動産を貸し出し、(オーナー、大家)）

④不動産管理（マンション、アパート、土地などの管理）

⑤不動産開発（土地を仕入れて建物を建設し、販売や賃貸をする(デベロッパー)）

⑥不動産投資（投資家向けの収益物件の不動産運用）

この①〜⑥をまとめて不動産業界としています

※宅建業(宅地建物取引業)と不動産業の違い

よく勘違いされていますが、宅建業とは不動産業の一部であり、主に不動産の売買、仲介、代理を行う事業者を指しているため、
不動産業と違う業種というわけではないのです

ちなみに上記６種のうち不動産の売買、仲介、代理を行う事業者は①の不動産売買と②の不動産仲介であり、この二つが宅建業者に該当します

それではここから不動産屋さんの利益の取り方についてです。

まずは①不動産売買（不動産の買取、販売）から行きましょう。

不動産売買とはその名の通り不動産を購入したり消費者に直接販売する方法を指します。
分かりやすく言うと『転売』というやつです。
よく皆さんがイメージする不動産屋さんの利益の出し方の一つだと思います。

利益の出し方は売却価格から売却にかかった額を差し引いた額になり、
この方法で出た利益は『譲渡所得』と呼ばれ、譲渡所得には所得税がかかります。

売買の例としては
・土地付きの築古物件を購入して転売する
・不動産を購入してから一定期間保有し、価値が上がってから転売する
などが挙げられます。

 

次に②不動産仲介（不動産の売主(貸主)と買主(借主)のマッチング）です。

不動産仲介では不動産を売りたい、（貸したい）人と買いたい（借りたい）人を探して取引を成立させ、
その手伝いをすることにより、売主と買主の片方（片手仲介）から、又は両方から（両手仲介）仲介手数料を
もらい、利益を得ることをしています。

この方法が最もみなさんのイメージに近い、身近でよくある不動産業だと思います。

仲介の例としては、自身で所持しているアパートの部屋を賃貸として貸し出したい『貸主』と
そのアパートの部屋を借りたい『借主』の間に入り、契約を成立させ、仲介手数料（賃貸の場合は借主から貰うことが多く、
相場は家賃０.５〜１ヶ月分＋消費税が多い）を貰います。

ちなみに売買と賃貸でもらえる仲介手数料の額や計算方法は違っており、
賃貸の場合は上記の通り『家賃０.５〜１ヶ月分＋消費税』という計算方法で、上限は家賃の１ヶ月分までに法律で定められています。
売買の仲介手数料はその不動産の取引価格が４００万以上、４００万〜２００万、２００万以下かどうかで決まり、
これも法律により決められています。

計算方法としては
４００万以上が『売買価格の３％＋６万円＋消費税』
４００万〜２００万が『売買価格の４％＋２万円＋消費税』
２００万以下が『売買価格の５％＋消費税』
となります。

 

次は③不動産賃貸（所有している土地や不動産を貸し出し、(オーナー、大家)）

②の例として登場した賃貸による（貸主側）の利益の出し方です。
基本的に不動産賃貸業は所有している土地や不動産を貸し出して賃料収入を得るのが主流であり、
主に家賃収入（インカムゲイン）をメイン収入としていますが、運用次第では年数が経つと土地の価値が上がるなどで、
売却益（キャピタルゲイン）も狙うことができます。

家賃収入（インカムゲイン）の基本収益計算方法は

収益（利益） = 家賃収入 -（固定費 + 変動費）
・家賃収入 = 賃貸物件の家賃 × 部屋数
・固定費 = 住宅ローン、固定資産税、都市計画税
・変動費 = 修繕費、管理費、広告費、火災保険、空室損